2016年中國房地產市場全年成交規模創歷史新高，是異常熱鬧而跌宕的一年。在這一年，各大公司都在積極謀求出路，通過產品和業態創新，產業創新，以及商業模式和管理創新等方式，探索新的更長久的利潤增長引擎。

　　在房地產行業進入跨界融合、創新發展的大背景下，如何創新存量、尋求增量，成為了行業轉型的關鍵。從數據來看，競爭格局已加速向規模化轉變，其中恒大、萬科、碧桂園寡頭壟斷特征加劇，3家房企市場份額已近10%。同時，行業競爭模式不斷升級，面對越加激烈的挑戰，各大企業更注重價值創造能力的提升以保障持續發展，并進一步推動了房地產產品和業態的創新，以及房地產產業向周邊產業創新性發展，產業間的邊界在融合。此外，互聯網+與新技術的應用，成為了各業態商業模式和管理創新的主要手段，助推了整個房地產產業的升級和轉型。

　　中國房地產行業創新業態已進入快速發展期，一方面儲備項目持續增加，為未來發展提供保障，另一方面，人員結構不斷優化，助力行業服務升級。中國房地產行業創新業務需把握市場“窗口”機會，加速發展的同時，注重管理效率提升、服務能力建設。

　　本文節選自由全經聯編寫的《2016中國房地產創新發展報告——園區地產篇》，了解更多房地產最新發展趨勢，歡迎關注2017年3月11-12日的“首屆中國房地產創新趨勢報告會”。

　　一、2016年園區地產發展現狀

　　（一）2016年園區市場總體概述

　　2016年，是產業地產倍受青睞、萬馬奔騰的一年。

　　2016年，受國家產城融合示范區及特色小鎮等系列政策的影響，產業地產成為最受關注的地產細分領域。除傳統的產業地產商加速擴張外，眾多的傳統地產商、制造業企業和資本市場加速進入產業地產。綠地、保利、萬科、富力、碧桂園、招商等一線房企紛紛加入戰團。地方政府與房企的投資熱情下，產業園區數量呈飆升之態。這些產業園區規模、體量不等，既有像國家級經濟技術開發區、國家級高新技術產業開發區這種專門的特殊經濟管理區域，也包括大量園中園，甚至樓宇園，這些園區成為承載產業發展的空間載體，為區域經濟發展奠定了重要的物質基礎。

　　傳統地產商轉型產業地產，一方面，由于國內經濟已進入“新常態”、產業結構面臨調整升級，產業地產不管是從政府還是企業方面，都獲得了前所未有的關注；另一方面，傳統房地產市場供過于求、企業整體利潤下降、增長乏力，特別是調控政策的持續升級，進一步壓縮了住宅地產發展空間，加上“互聯網+”與“創新創業”的浪潮來襲，產業地產正成為傳統房地產企業逐利的新戰場。作為住宅地產商轉型園區地產的代表，萬科曾明確表示，公司未來將在住宅和傳統商辦地產之外，積極拓展產業地產等業務。保利地產也在今年7月中旬揮師產業地產，并正式啟動全球招商。碧桂園則憑借科技小鎮全面進軍產業地產，已有三個科技小鎮項目啟動，并計劃五年內安排不少于1000億元的投入，在深圳周邊建設10個有差異化的科技小鎮，并實現模式輸出。

　　制造業企業進入產業地產原因更為復雜。主營業務利潤萎縮是制造業企業進入產業地產的一個重要原因。此外，制造企業進入產業地產可以與自身產業形成協同效應，促進創新產業發展。同時，還有一個重要原因是制造業企業前期積累了大量工業用地，通過開發產業地產可以提升土地價值和更新。

　　制造業的這種需求，形成了傳統房地產企業與產業地產商進行聯營的趨勢，包括首開聯手億達集團、中集集團聯手碧桂園、泰禾與深圳龍崗區合作等，也有一些制造業企業利用旗下房地產企業消化存量工業用地，如中鐵集團。